ビル管理とは

物件は変動します。不動産に関する物件(所有権、地上権、地役権等)の設定や、移転は、当事者の意思表示だけで効力を生じるとされています。もちろん賃貸も例外ではありません。たとえば、建物を売りましょう、買いましょうという意思表示だけで、所有権が売主から買主に移転するのです。当事者が所有権の移転時期を残額支払いのときと決めればそのときになりますし、ほかで触れたことがあるが、売買契約で、所有権の移転時期を決めなかったとすると、所有権移転時期は契約したときになります。また、隣家からの類焼で家が全焼したが、買主は全額支払わなければならないということにもなりかねません。契約するときには注意しましょう。


 

 

そして、不動産に関する物件(所有権、地上権、地役権等)の設定、移転は、登記をしないと第三者に対抗できないのです。例えばAさんが、自分の土地をBさんに売った後、Cさんにも同じ土地を売ったとするとこれは、2重売買です。この時CさんがBさんより先に自分の名前で登記をしました。この場合にはBさんは、先に買ったんだから登記する権利があるんだと言ってもCさんには負けてしまうということになります。この場合の第三者というのは、関係のある者、正当な競争関係にある者のことを指しているので、関係のない第三者のことではありません。つまりは早く登記したものが勝つということです。

 

また、登記には公信力(物件取引の公信の原則)がありません。例えば登記面上、誤って所有者と記載されている者を、真実の所有者と誤信して、この人から不動産を買った場合、登記してあるんだから、このことを有効にしようとするとう場合がでてきてしまいます。しかしこれでは真実の所有者はどうなるでしょう。誤って所有者と記載されている人が売買代金をもらって、それでお仕舞いというのでは真実の所有者は納得できないでしょう。公信力があると、このように、真実の所有者に損失を与えることになりますので、公信力を軽々しく認めることはできないのです。民法は、物件取引の公信の原則を、動産には認めていますが、不動産には認めていません。

 

例えば不動産を買うときまず登記を調ますが、この時現在の所有者だけ調べていてはいけません。過去の厳しい判例では、一般しろうとの人でも、土地を買うについて登記を調べるときは3代前まで遡って所有者を調べて、その所有者に会って話を聞くぐらいの調査をしなければ、買主にも過失があることになりますよ、ということになっているのです。厳しい判例ですが、この程度の調査が必要なんだという教訓と受け止めるべきだと思います。

 

土地の登記の主なものは、1筆の土地を2筆以上に分ける分筆の登記。宅地、田、畑、山林等、土地の種類を変更する地目変更の登記。2筆以上の土地を1筆にする合筆の登記。海を埋め立てたり、不要になった水路の払い下げを受けたりして、新たに 地番をつけて登記簿を作るときの土地表題登記。があります。



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Last update:2018/9/19